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沈凌:行走在剃刀邊緣的中國房產稅

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發表於 2018-1-5 06:26:46 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
房產稅是懸在中國樓市上方,也是懸在中國改革開放四十年成果之上的達摩克里斯之劍。因為在過去四十年裡面,一般的老百姓辛辛苦苦積累起來的家庭財富,一多半凝聚在房產上。中國住房自有率超過80%,遠高於發達國家比如德國。如果未來對房產征稅,實際上就是對老百姓過去四十年辛苦工作的勞動成果征稅。

那麼,這樣的財產稅合理嗎?

不少專家引述美國或者德國的例子,認為這些發達國家都在對房產征稅,為什麼中國就不可以呢?“淮南為橘淮北為枳”的道理告訴我們,同樣的樹在不同的環境條件下會有不同的果實。德國這樣的發達市場經濟國家,土地基本私有。對房產征稅,實際上是對房產腳下的土地征稅。因為你房產坐落於這個位置,享受了周邊的公共設施的便利性,所以需要為此付費。這是房產稅的法理基礎。你交的房產稅也都用於社區公共設施的改善,進一步增加了你的土地的價值(體現於房價的上漲)。

而中國的土地本來就不是房屋所有人的,而是房主向政府租賃來的,目前體制大體上是70年的使用權,也有不少是更加短的時間。前一段時間溫州就有部分的20年租賃期的土地使用權到期了,住戶在出售房產時遇到了法律上的障礙。所以從理論上講,土地周邊的公共設施的改善帶來的土地增值,並不屬於房主,在土地使用權到期之後,國家是有法律依據將土地收回,或者重新估價,按照新的使用權價格再次出租的。因此,作為土地的租賃者,中國房主有什麼理由為了不屬於自己的財產繳稅呢?

中國政府在建立出租土地的制度時,參考的並不是德國這樣的市場經濟國家,而是學了香港。香港當局因為本來就是從清政府手裡租了一百年的土地使用權,所以也不可能出售土地,只能轉租土地。所以,香港政府也從來沒有向房主收取什麼房產稅。現在中國政府賣地的時候學香港,手裡保留了土地所有權;征稅的時候又想學德國,實在是不太講道理。

新的稅種不合理,那麼現有的中國特色的制度好不好呢?

其實在我看來,中國政府現有的土地批租制度並非不好。它至少解決了發展中國家城市發展初期對資金的迫切需求。我倒認為:如果中國政府真的如習近平主席所說,有點兒制度自信的話,那麼就應該堅持這個好制度,不要照貓畫虎學習西方的房產稅制度才對。

舉例來講:某塊土地的價值一百萬,按照2%的稅率徵收房產稅,政府每年收入兩萬元,這或許足以支付周圍的公共設施,比如地鐵,的維護費用。但是對於發展中國家的政府來講,目前需要的是建設一條新地鐵,而不是維護一條老地鐵。這樣對資金的需求不是2萬元,而是100萬元。那麼可能的辦法就是政府舉債,向銀行借款修地鐵,然後用未來的稅收收入償還。這樣就形成了政府公債。

現在的中國土地批租制度就是把未來70年的房產稅一次性收取了,於是就剛好提供了修建新地鐵的費用,並不需要政府來負債經營。而房主一下子拿不出這70年一次性繳納的稅怎麼辦呢?他們通過房產抵押貸款從銀行獲取資金,用未來數年的個人收入還本付息。實際上是用老百姓舉債的辦法修建了新地鐵,這樣形成的是家庭私債。

那麼用私債代替公債,會不會更加有效率呢?

政府發公債修建公共設施,最缺乏的是效率考量,因為它缺乏市場競爭的制約。一旦政府規劃失誤,某個地方用公債修建了公共設施卻沒有人住,收不到房產稅,形成債務負擔,就要全體納稅人強迫承擔,政府本身並沒有能力對此負責。而現在中國政府的土地批租價格是用招投標形成的,於是就比單一的稅率有了更加多的彈性。一塊地的批租價格高不高是由市場決定的,也是由房東承擔風險的。一個地方土地價格太低,就是市場發出的信號:這里不需要大興土木;如果這個地方高價拍出了土地以後沒有人住形成資源浪費,並不需要全體納稅人承擔風險,僅僅是這些投資人投資失敗而已。

至於有人認為可以通過開征房產稅來抑制房價的想法,我覺得這樣的抑制效應頂多就是一次性的,開征新稅而不取消原有稅費,當然會抑制交易,有助於降低房價。但是一旦開征以後呢?稅率相對穩定,並不能時時刻刻調整,房價高了低了都有一個穩定的房產稅率;還不如土地批租的拍賣制度,其價格(其實就是70年房產稅的稅率)更加富有彈性,從而可以對房產市場做出靈敏反應。

現在還有人擔心:政府收到了70年一次性繳納的土地租金,全部用於公共設施的建設,錢用完了,以後這些基礎設施的維護費用怎麼辦呢?

這或許是德國按年徵收房產稅的好處所在。但是在目前中國的土地批租制度下,並非不能解決這樣的問題。比如,政府可以規定所有土地批租所得款項的一定比例(比如10%)存放於某個公共基金,作為未來的維護費用。這樣的制度並不是我首創的,中國政府已經在運用,比如中國房主買了房子以後都要強制繳納一筆公共維修基金,只不過目前這個基金僅僅用於公寓樓內的公共設施維護而已。如果把這個邏輯運用於政府的土地收入,那麼也照樣可以解決城市政府維護整個城市的公共設施的費用,而不需要花費巨大的社會代價開征不講理的新稅種。

所以,即使從政策制定的成本收益比來講,開征房產稅也未必是一招好棋。

最後,千萬不要低估開征房產稅的社會代價。

為什麼我認為開征房產稅的社會代價會很大?不僅僅因為這是對過去四十年改革開放成果的征稅,而且這會造成社會階層的割裂,也會引發對產權保護的懷疑,最終阻礙中國經濟增長。這對試圖復興中華的現政府來講,實在是非常危險的政策。

不少人現在推測:房產稅會採取累進制,也就是對多套房征稅,而豁免首套房。暫且不說這樣設計的合理性。但就這樣的設計效果來講,無非是“殺富濟貧”,必然造成富人對產權保護制度的懷疑,從而抑制投資,加速用腳投票。這或許會比“李嘉誠出走”的消息更加有殺傷力。

而且,即便對多套房征稅,也未必對窮人有好處。因為多套房一般來講是用於出租的出租房。對出租房征稅,其稅收負擔必然會在房東和房客之間分攤,具體的分攤比例由當時的市場情況而定。在大城市,由於中國城市化進程還在繼續,新人口流入,對租房需求略顯剛性,那麼這樣的稅收負擔就會主要由房客來負擔。這是經濟學最基本的道理。
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